На следующих условиях срок аренды. Вопросы арендной платы при истечении срока действия договора аренды

а) на неопределенный срок;

Неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ

На неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (несмотря на то, что фактический срок действия такого договора может превышать один год). Такая позиция следует из буквального толкования п. 2 ст. 651 ГК РФ (который предусматривает обязательность государственной регистрации только срочных договоров, заключенных на срок не менее года) и подтверждается арбитражной практикой (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 8 февраля 2002 г. по делу N А79-146-2001-СК2-170, Постановление ФАС Московского округа от 23 января 2001 г. по делу N КГ-А40/6418-00, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 13 мая 2004 г. по делу N А56-27225/03, от 25 января 2008 г. по делу N А26-394/2007).

Договор аренды нежилого помещения, заключенный

Абзац 3 п. 1 ст.

621 ГК РФ предусматривает правовые последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок: если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

При этом по смыслу указанной нормы не имеет значения, предполагал ли арендодатель заключить договор аренды с другим лицом непосредственно в момент истечения срока предыдущего договора аренды, или такое намерение появилось у арендодателя позднее (в течение года).

Читайте так же:

Перейти в сервис Turbodoc

Вернуться назад на Жилой найм

На какой срок заключать договор, стороны решают сами.

Но в законодательстве предусмотрены ограничения по срокам для отдельных видов договоров, и особенности прав и обязанностей сторон в зависимости от срока договора.

Поэтому мы решили подготовить для вас отдельную статью, посвященную именно срокам договоров найма жилья.

В соответствии с п.1 ст. 683 ГК РФ, договор найма заключается на срок, не превышающий пяти лет.

Если же срок в договоре не прописывать, то он будет считаться заключенным на максимальный срок, то есть на пять лет.

Отдельно выделяется краткосрочный наем - договор, заключенный на срок до одного года (п. 2 ст. 683 ГК РФ).

Особенность краткосрочного найма в том, что по такому договору нанимателя можно ограничить в некоторых правах, а именно:

1. У нанимателя не будет преимущественного права на заключение договора на новый срок.

2. Наниматель не сможет поселить в квартире постоянно проживающих с ним граждан, а также временных жильцов.

3. Наниматель не будет иметь право сдать квартиру в поднаем.

4. У нанимателя не будет права потребовать с согласия наймодателя заменить в договоре нанимателя на одного из граждан, постоянно проживающих с ним.
5. В случае обращения наймодателя в суд с требованием расторгнуть договор по одному из оснований, перечисленных в п. 2 ст. 687 ГК РФ, наниматель не сможет потребовать предоставить ему срок для устранения нарушения условий договора, а также отсрочить решение суда о расторжении договора.

Но все эти ограничения могут быть отменены соответствующими условиями самого договора, если стороны сочтут это нужным.

Отличие краткосрочного и долгосрочного договоров аренды жилья

Наряду с возможностью ограничения прав нанимателя имеется еще одно отличие между краткосрочным и долгосрочным договором найма. Ограничение права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Наем жилого помещения по договору, заключенному на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Максимальный срок заключения договора найма — пять лет. Полагаем, что такой срок установлен в связи с тем, что жилое помещение используется только для проживания, поэтому может иметь место необходимость продолжительного обеспечения гражданину возможности проживания в жилом помещении.

В договоре найма, в свою очередь, может быть установлен иной срок, но не более пяти лет. Также в договоре найма срок может вообще не устанавливаться, но в этом случае такой будет считаться договором, заключенным на срок пять лет. Отсюда следует, что срок в договоре найма не является его существенным условием.

Из материалов судебной практики следует, что именно срок является критерием для разграничения договоров коммерческого найма и договоров социального найма (см.

срок договора аренды и срок аренды

Определение ВС РФ N 18-КГ12-59).

В случае если заключается договор социального найма, согласно ст. 60 ЖК РФ такой договор заключается без установления срока его действия.

В зависимости от срока договоры найма подразделяются на:

— краткосрочные — договоры, заключаемые сроком до одного года;

— долгосрочные — договоры, заключаемые на срок от одного года до пяти лет.

К краткосрочным договорам, поскольку это договоры, действующие в течение непродолжительного периода, положения об указании в них граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем, временных жильцах, преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок, поднайма, замены нанимателя, не применяются.

Договор аренды нежилого помещения может быть заключен сторонами:

а) на неопределенный срок;

б) на определенный договором срок менее года;

в) на определенный договором срок год и более.

Рассмотрим специфику правовой регламентации указанных сроков договора аренды нежилого помещения.

Неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон договора аренды нежилого помещения вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Не подлежит государственной регистрации также договор аренды, возобновленный в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок после окончания основного срока при отсутствии возражений сторон (см. п.

Аренда, договор аренды (часть 3)

11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, далее — информационное письмо Президиума ВАС РФ N 59).

Определенный договором срок менее года.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации.

При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды договор также не подлежит государственной регистрации. Аналогично не подлежит государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок менее года, в котором стороны предусмотрели условие об автоматическом продлении (пролонгации) договора после окончания первоначального срока аренды на такой же срок при отсутствии возражений сторон (см. п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Определенный договором срок год и более.

Договор аренды нежилого помещения (части нежилых помещений), заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53). При отсутствии государственной регистрации такой договор аренды нежилого помещения является незаключенным. Однако, если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор (см. п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Для целей применения п. 2 ст. 651 ГК РФ срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). Соответственно, такой договор аренды подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Закона N 122-ФЗ).

При государственной регистрации договора аренды нежилого помещения в территориальный орган федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) представляются:

а) заявление о государственной регистрации (которое, как правило, составляется непосредственно в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии);

б) договор аренды, составленный и оформленный в соответствии с действующим законодательством, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках (один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй — помещается в дело правоустанавливающих документов). Как правило, договор аренды представляется на государственную регистрацию в трех экземплярах-подлинниках: по одному экземпляру для каждой из сторон, один экземпляр — в регистрирующий орган (в дело правоустанавливающих документов);

в) кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади;

г) документы, подтверждающие правовой статус арендодателя и арендатора:

— для физических лиц — документ, удостоверяющий личность (для российских граждан — паспорт гражданина РФ);

— для индивидуальных предпринимателей — документ, удостоверяющий личность, и свидетельство о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;

— для юридических лиц — учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, документ об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица (решение участника, протокол общего собрания участников (акционеров)) и приказ о вступлении единоличного исполнительного органа в должность;

д) документы, подтверждающие полномочия лиц, представляющих интересы арендодателя или арендатора при заключении и государственной регистрации договора аренды (в случае если арендодатель или арендатор действуют через представителя);

е) нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) на заключение договора аренды, оформленное в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, или заявление об отсутствии брачных отношений (в случае если арендодателем или арендатором является физическое лицо, в т.ч. индивидуальный предприниматель);

ж) согласие собственника объекта государственной или муниципальной собственности на заключение предприятием договора аренды нежилого помещения (в случае, если договор аренды нежилого помещения заключается унитарным или казенным предприятием, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления);

з) документ об уплате государственной пошлины.

Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна лишь при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав арендодателя на объект аренды (права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления). Так, например, невозможно осуществить государственную регистрацию долгосрочного договора аренды нежилого помещения, расположенного в здании, которое построено (и возможно, даже подключено к коммуникациям), однако не принято в эксплуатацию в соответствии с установленным порядком, в связи с чем документы о регистрации права собственности арендодателя на это здание не переданы в регистрирующий орган.

На практике между субъектами предпринимательской деятельности часто также заключаются предварительные договоры аренды, в соответствии с которыми стороны обязуются заключить в будущем основной договор аренды. Такие предварительные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, независимо от того, на какой срок предполагается заключить основной договор аренды (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, по истечении срока договора аренды арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Условия реализации арендатором данного преимущественного права следующие:

а) преимущественным правом может воспользоваться только добросовестный арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды. Соответственно, например, в случаях, когда арендатор несвоевременно уплачивал арендную плату, использовал объект аренды не по назначению или с нарушением условий договора, ненадлежащим образом выполнял свои обязанности по содержанию объекта аренды и т.д., преимущественное право у арендатора отсутствует;

б) арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок. Такое уведомление должно быть сделано арендатором в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора;

в) арендатор вправе воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, предлагаемых другим потенциальным арендаторам. Соответственно, это могут быть иные (в сравнении с первоначальным договором аренды) условия по размеру арендной платы, порядку и целям использования объекта аренды и т.д. Следует учитывать, что при заключении договора аренды на новый срок арендатор не вправе навязывать арендодателю условия первоначального договора аренды. Как разъяснено в п. п. 31, 32 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды; при заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. Такой вывод косвенно следует и из абз. 2 п. 1 ст. 621 ГК РФ, согласно которому при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Обратим внимание, что п. 1 ст. 621 ГК РФ имеет диспозитивный характер. Соответственно, стороны в договоре аренды вправе исключить преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Следовательно, договор аренды по истечении установленного в нем срока аренды автоматически не прекращается. Стороны договора аренды нежилого помещения часто забывают о практическом значении этого положения.

По смыслу п. 2 ст. 621 ГК РФ, сторона договора аренды, намеревающаяся прекратить договор аренды по истечении установленного срока аренды (или предполагающая перезаключить его на иных условиях), должна совершить действия, свидетельствующие о таком намерении. Соответственно, следует своевременно направить другой стороне уведомление о своем нежелании продолжать арендные правоотношения и о необходимости произвести прием-передачу объекта аренды либо предложение перезаключить договор аренды на иных условиях. В противном случае договор аренды нежилого помещения возобновится на неопределенный срок на тех же условиях и отказаться от него будет уже не так просто: необходимо будет уведомить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Читайте так же:

Перейти в сервис Turbodoc

Договор проката

Договор проката представляет собой вид договора аренды. Квалифицирующим признаком для обособления договора проката в отдельный правовой институт является потребительский характер договора для арендатора и предпринимательский - для арендодателя.

Термин «прокат» употреблялся еще в российском дореволюционном законодательстве применительно к найму мебели, платья, вообще движимого имущества. Тем не менее в отдельный правовой институт договор проката оформлен не был, и к аренде движимых вещей применялись нормы об имущественном найме, различие состояло только в названии договоров.

В советский период появилась особая разновидность договора имущественного найма - бытовой прокат, под которым в ст. 277 ГК 1964 г. понимался договор найма предметов домашнего обихода, музыкальных инструментов, спортивного инвентаря, легковых автомобилей и другого имущества личного пользования, предоставляемых гражданину государственной, кооперативной или общественной организацией.

При этом ст. 294 ГК 1964 г. предусматривала, что отношения, возникающие из договора бытового подряда, регулируются типовыми договорами бытового проката отдельных видов имущества, утверждаемыми Советом Министров РСФСР. Наличие специального правового регулирования договора бытового подряда в советский период говорит о том, что данный договор оформился в качестве самостоятельного правового института: как отдельная разновидность договора имущественного найма.

Понятие договора проката .

Правовое регулирование договора проката . Нормы, регулирующие отношения, возникающие из договора проката, закреплены в § 2 главы 34 ГК РФ.

Поскольку договор проката является видом договора аренды, субсидиарно к данному договору применяются общие положения об аренде, содержащиеся в § 1 главы 34 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ о договоре проката.

Кроме того, если арендатором является гражданинпотребитель, к отношениям сторон применяется Закон Российской Федерации от 07.02.92 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (глава 1). Данное обстоятельство подтверждается разъяснением, содержащимся в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.94 № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», согласно которому при разрешении споров суды должны исходить из того, что в круг отношений, регулируемых законодательством о защите прав потребителей, входят отношения, возникающие в том числе из договоров «аренды, включая прокат».

Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» в ст. 1 допускает возможность регулирования отношений в области защиты прав потребителей не только федеральными законами, но и правовыми актами Российской Федерации (т.е. указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ), которые, следовательно, могут применяться и при регулировании отношений, возникающих из договора проката.

Правовая характеристика договора проката . Договор проката является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Кроме того, договор проката является публичным договором (п. 3 ст. 626 ГК РФ).

Существенные условия договора проката . К условиям, при отсутствии которых договор проката признается незаключенным, относятся положения о его предмете.

Предмет договора проката . Исходя из содержания ст. 626 ГК РФ предметом договора проката могут быть только движимые вещи (кроме транспортных средств, для которых предусмотрено специальное правовое регулирование в рамках договора аренды транспортных средств).

Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей (прокат телевизоров, спортивного инвентаря, лодок и т.д.), если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

То есть из договора или существа обязательства может следовать, что имущество используется для обеспечения предпринимательской деятельности. Так, принятие во владение и пользование юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями оргтехники, бытовой техники, мебели, холодильника в офис и т.п. будет регулироваться нормами ГК РФ о прокате.

Существенным признаком договора проката является то, что предмет проката передается во владение и пользование арендатора. То есть арендодатель не может сохранить за собой право владения вещью. Между тем общие нормы о договоре аренды позволяют арендодателю сохранить за собой право владения по общим нормам о договоре аренды (см. ст. 606 ГК РФ).

Срок договора проката . Срок в договоре проката не относится к существенным условиям. Поэтому он может как определяться в договоре, так и не определяться.

Законодатель устанавливает максимальный срок для договора проката. Согласно п. 1 ст. 627 ГК РФ договор проката заключается на срок до одного года.

Договор проката, заключенный на срок, превышающий один год, считается заключенным на срок, равный одному году.

Специфика договора проката состоит в том, что правила: а) о возобновлении договора аренды на неопределенный срок (если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя) и б) о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (ст. 621 ГК РФ) к договору проката не применяются (п. 2 ст. 647 ГК РФ).

Если применительно к договору аренды при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, то применительно к договору проката установлено иное правило. Согласно п. 3 ст. 627 ГК РФ независимо от того, указан ли срок в договоре, арендатору предоставлено право отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней.

Цена договора проката . Цена в договоре проката понимается как арендная плата.

Арендная плата не является существенным условием договора. В случае когда договором не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при прокате аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

При этом если в договоре аренды арендную плату можно устанавливать, выбирая любую из форм, указанных в п. 2 ст. 614 ГК РФ, а также комбинируя эти формы, то в договоре проката арендная плата устанавливается только в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (п. 1 ст. 630 ГК РФ).

При закреплении в договоре проката другой формы арендной платы условие об арендной плате считается неустановленным и применяются правила п. 2 ст. 614 ГК РФ.

В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества (п. 2 ст. 630 ГК РФ).

Стороны договора проката . Сторонами договора выступают арендодатель и арендатор.

Арендодателем является специальный субъект - предприниматель (коммерческая организация либо некоммерческая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность для достижения уставных целей и соответствующую этим целям, либо индивидуальный предприниматель).

При этом законодатель специально подчеркивает, что арендодатель должен осуществлять сдачу имущества в прокат в качестве постоянной предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 626 ГК РФ). То есть разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества не будет являться прокатом.

Арендодателем может выступать собственник имущества или лицо, управомоченное собственником (представитель по доверенности, поверенный по договору поручения и т.д.).

Арендатором могут быть дееспособные субъекты гражданского права - как правило, граждане-потребители.

Форма договора проката .

Согласно п. 2 ст. 626 ГК РФ договор проката заключается в письменной форме.

Несоблюдение простой письменной формы договора проката не влечет его недействительности, но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания, однако не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Обязанности арендодателя по договору проката .

Арендодатель по договору проката обязан:

1. Передать сданное в аренду имущество арендатору.

2. Передать имущество вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами.

3. В присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

Данная обязанность арендодателя является специфической для договора проката ввиду его публичного характера.

Исполнение рассматриваемой обязанности, как указывается в цивилистической литературе, важно как для обеспечения безопасности потребителей при сдаче в прокат технически сложных изделий, так и в случаях возникновения между сторонами спора по поводу недостатков, обнаруженных в вещах, предоставленных в пользование, позволяя определить, были они до передачи их арендатору или возникли в период пользования.

В качестве последствий неисполнения арендодателем обязанности по проверке сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомлению арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдаче ему письменных инструкций о пользовании этим имуществом следует по аналогии применять положения ст. 611 ГК РФ, в силу которых арендатор при условии, что он:

а) не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением;

б) либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, вправе требовать:

• ознакомить его с правилами эксплуатации или выдать инструкцию о пользовании;
• расторжения договора;
• применения меры ответственности (возмещение убытков, причиненных задержкой исполнения либо неисполнением обязанности).

4. Передать имущество в надлежащем состоянии.

Требования к состоянию имущества, передаваемого по договору проката, установлены общими положениями о договоре аренды.

Состояние имущества, передаваемого арендатору, должно быть определено договором проката. Если в договоре соответствующие условия отсутствуют, состояние имущества определяется его назначением (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества (п. 2 ст. 612, подп. 2 ст. 620 ГК РФ):

• если они были им оговорены при заключении договора проката;
• если они были заранее известны арендатору;
• если соответствующие недостатки арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя.

Для договора проката поиному по сравнению с договором аренды урегулированы отношения при обнаружении недостатков в имуществе.

Согласно ст. 629 ГК РФ при обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, он должен заявить о недостатках арендодателю.

Арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката безвозмездно:

а) устранить недостатки имущества на месте; б) либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.

Если же арендодатель не совершит одно из указанных действий, арендатор вправе (ст. 612, подп. 2 ст. 620 ГК РФ):

• потребовать безвозмездного устранения недостатков имущества;
• потребовать соразмерного уменьшения арендной платы;
• требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
• непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
• потребовать в суде досрочного расторжения договора;
• требовать применения меры ответственности (возмещение убытков в части, не покрытой удовлетворением требований арендатора).

Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества (п. 2 ст.

Срок аренды

629 ГК РФ). Таким образом, арендатор по договору проката несет ограниченную ответственность за причинение вреда арендованному имуществу.

5. Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

6. Производить за свой счет капитальный и текущий ремонт переданного в аренду имущества.

Специфика договора проката состоит также в том, что на арендодателя возложена обязанность по проведению не только капитального, но и текущего ремонта. Причем данная обязанность является императивной, условие договора, освобождающее арендодателя от необходимости осуществления текущего ремонта, является ничтожным.

Если необходимость ремонта возникла по вине арендатора, к примеру, изза нарушений правил эксплуатации и содержания имущества, арендодатель также должен произвести ремонт. Но в этом случае арендатор обязан возместить стоимость ремонта и транспортировки имущества (п. 2 ст. 629 ГК РФ).

При нарушении арендодателем обязанности по производству капитального или текущего ремонта арендатор вправе (ст. 616 ГК РФ, подп. 3 ст. 620 ГК РФ):

• произвести капитальный или текущий ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
• потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
• потребовать расторжения договора;
• требовать применения меры ответственности (возмещение убытков).

7. Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений имущества.

Обязанности арендатора по договору проката .

Арендатор по договору проката обязан:

1. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

2. Своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Определение размера, порядка, условий и сроков внесения арендной платы было рассмотрено при характеристике цены договора проката.

Законодатель установил специальную норму, связанную с неисполнением арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы.

Так, в соответствии с п. 3 ст. 630 ГК РФ взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.

Однако необходимо иметь в виду, что взыскание с арендатора других денежных сумм (убытков, неустойки, процентов по ст. 395 ГК РФ) производится в судебном порядке.

3. Поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества.

Данная обязанность, за исключением необходимости производства текущего ремонта, и последствия ее неисполнения регулируются общими положениями о договоре аренды (см. главу 12).

4. При прекращении договора аренды вернуть имущество.

Данная обязанность не является специфической для договора проката и также была рассмотрена в рамках общих положений о договоре аренды (см. главу 12).

5. Не передавать свои права и обязанности по договору аренды и арендованное имущество третьим лицам.

Если по договору аренды арендатор может с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог, вносить арендные права в качестве вклада в уставный капиталхозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, то по договору проката арендатор не вправе совершать перечисленные действия (п. 2 ст. 631 ГК РФ). Этот запрет не может быть изменен соглашением сторон.

Если арендатор передаст свои права и обязанности по договору проката или арендованное имущество третьим лицам, арендодатель вправе (п. 3 ст. 615 ГК РФ) требовать:

• признания передачи прав и обязанностей недействительной;
• расторжения договора;
• применения меры ответственности (возмещение убытков).

Договор аренды нежилого помещения на 11 месяцев (краткосрочный) или более продолжительный период времени от 1 года до 5 лет (долгосрочный) составляется для закрепления прав и обязанностей арендатора и арендодателя. Нежилое помещение переходит во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Разумеется, стороны должны обговорить и внести в соглашение размер арендной платы, сроки и способ расчета.

Предмет договора аренды нежилого помещения на 11 месяцев

Краткосрочный договор аренды нежилого помещения наравне с аналогичными соглашениями должен содержать подробное описание предмета сделки. Это существенное условие, а значит – выполнить его нужно обязательно.

В договоре фиксируют:

1. Адрес, площадь;

2. Этажность здания, специфические особенности (состояние, наличие оборудования/мебели);

3. Реквизиты правоустанавливающих документов на нежилое помещение.

Из текста соглашения должно быть однозначно понятно, о каком конкретно объекте недвижимости идет речь. Без описания предмета сделка может быть признана недействительной.

Стороны по договору аренды помещения до одного года

В рамках соглашения об аренде принято выделять 2 стороны – арендатора и арендодателя. Собственно, действуют основные принципы для составления подобных договоров:

1. Участвовать в сделке могут все лица, вне зависимости от статуса (юридические и физические лица + ИП);

2. В сделках подобного рода могут выступать лица, достигшие совершеннолетия и дееспособные граждане. Если одно из условий не соблюдается, то важно иметь согласие опекунов/родителей.

Юридические лица для участия в подобных сделках должны предоставить полный пакет документов предприятия.

Сроки по договору аренды помещения (образец)

Особенностью краткосрочных сделок является то, что соглашение об аренде не нужно регистрировать в Росреестре. Хотя это не всегда так. Юридические лица должны регистрировать даже договор аренды жилого помещения сроком менее года. Физические лица могут составить соглашение на 364 дня, и его не придется относить в Росреестр.

Краткосрочный договор вступает в силу с момента его подписания (если иное не предусмотрено документом). А соглашение, составленное с участием юр. лица, только после государственной регистрации.

Важно своевременно передать помещение в пользование арендатору. Иначе он имеет право требовать компенсации и/или возмещения убытков. То есть – в договоре должен быть обозначен срок передачи склада/цеха или другого помещения.

Подписывая договор аренды нежилого помещения менее года, стороны прибегают к его продлению на такой же период в дальнейшем, просто «обходя» оформление документов в Росреестре. Это крайне распространенная практика. Стороны практически ничем не рискуют, ведь незарегистрированное соглашение обладает такой же юридической силой (если в сделке не участвуют юр. лица и соглашение заключается на непродолжительный срок).

Цена договора аренды нежилого помещения без регистрации

Краткосрочный договор аренды нежилого помещения (образец) обязательно должен содержать раздел, посвященный стоимости арендной платы. Если это условие не соблюдено, то соглашение могут признать ничтожным, а сделку – недействительной.

Стороны могут выбрать как наличный, так и безналичный способ расчета. И в первом, и во втором случаях обязательно нужно указать сроки перевода денежных средств.

Арендодатель и арендатор имеют право изменить размер арендной платы в свою пользу. Но делать это можно не чаще 1 раза в год. При этом арендатор имеет право требовать снижения цены в том случае, если состояние здания существенно ухудшилось, без всякого вмешательства со стороны арендатора.

Права и обязанности сторон по договору краткосрочной аренды помещения

Договор аренды нежилого помещения сроком более года в большинстве случаев наделяет арендатора бОльшими правами. По окончанию срока действия у арендатора возникает преимущественное право на возобновление соглашения в соответствии со ст. 621 ГК РФ. Оно действует в том случае, если арендатор выполняет свои обязательства в полном объеме. При нарушении права на преимущественное возобновление соглашения арендатор может потребовать в судебном порядке перевода прав и обязанностей по новому договору аренды, заключенному с третьим лицом, а главное – возмещения убытков.

Ст. 616 ГК РФ закрепила за арендодателем обязанность проведения капитального ремонта помещения, а вот в ст. 615 уже перекладывает ответственность за косметический ремонт на арендатора. Конечно, стороны могут зафиксировать иное в договоре.

Согласно ст. 611 ГК РФ передача имущества должна быть произведена в том состоянии, которое было заявлено в договоре. Если после заключения соглашения в момент фактической передачи помещения арендатор заметит существенные недостатки и частичное или полное несоответствие объекта недвижимости – он имеет право требовать либо устранения этих недостатков, либо уменьшение арендной платы соразмерно выявленным недостаткам.

Расторгнуть договор раньше указанного в договоре срока можно только по согласованию сторон или в судебном порядке. Если сроки заключения соглашения не указаны, а арендатор намерен выехать – он обязан уведомить арендодателя за 3 месяца, а собственник, желающий расторгнуть соглашение об аренде, обязан за 1 месяц предупредить арендатора.

Если вам нужно составить договор аренды помещения , а возиться с тоннами юридической документации нет ни времени, ни желания – воспользуйтесь сервисом «ProstoDocs».

3. СРОК АРЕНДЫ И СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Конструктор настолько прост, что с юридически сложным договором справится даже ребенок. Заполняйте соглашение, просто отвечая на вопросы, как на консультации у адвокатов. Попробуйте, вы сразу же оцените все преимущества сервиса!

Обратите внимание на разновидности договоров аренды, которые уже настроены под различные ситуации — остается только заполнить:

Другие договоры смотрите в разделе — Договоры аренды >>

Договор аренды нежилого помещения может быть заключен сторонами:

а) на неопределенный срок;

б) на определенный договором срок менее года;

в) на определенный договором срок год и более.

Рассмотрим специфику правовой регламентации указанных сроков договора аренды нежилого помещения.

Неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон договора аренды нежилого помещения вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (несмотря на то, что фактический срок действия такого договора может превышать один год). Такая позиция следует из буквального толкования п. 2 ст. 651 ГК РФ (который предусматривает обязательность государственной регистрации только срочных договоров, заключенных на срок не менее года) и подтверждается арбитражной практикой (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 8 февраля 2002 г. по делу N А79-146-2001-СК2-170, Постановление ФАС Московского округа от 23 января 2001 г. по делу N КГ-А40/6418-00, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 13 мая 2004 г. по делу N А56-27225/03, от 25 января 2008 г. по делу N А26-394/2007).

Не подлежит государственной регистрации также договор аренды, возобновленный в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок после окончания основного срока при отсутствии возражений сторон (см. п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, далее — информационное письмо Президиума ВАС РФ N 59).

Определенный договором срок менее года.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации.

При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды договор также не подлежит государственной регистрации. Аналогично не подлежит государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок менее года, в котором стороны предусмотрели условие об автоматическом продлении (пролонгации) договора после окончания первоначального срока аренды на такой же срок при отсутствии возражений сторон (см. п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Определенный договором срок год и более.

Договор аренды нежилого помещения (части нежилых помещений), заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г.

Период действия и сроки заключения договора аренды нежилого помещения

N 53). При отсутствии государственной регистрации такой договор аренды нежилого помещения является незаключенным. Однако, если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор (см. п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Для целей применения п. 2 ст. 651 ГК РФ срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). Соответственно, такой договор аренды подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Закона N 122-ФЗ).

При государственной регистрации договора аренды нежилого помещения в территориальный орган федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) представляются:

а) заявление о государственной регистрации (которое, как правило, составляется непосредственно в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии);

б) договор аренды, составленный и оформленный в соответствии с действующим законодательством, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках (один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй — помещается в дело правоустанавливающих документов). Как правило, договор аренды представляется на государственную регистрацию в трех экземплярах-подлинниках: по одному экземпляру для каждой из сторон, один экземпляр — в регистрирующий орган (в дело правоустанавливающих документов);

в) кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади;

г) документы, подтверждающие правовой статус арендодателя и арендатора:

— для физических лиц — документ, удостоверяющий личность (для российских граждан — паспорт гражданина РФ);

— для индивидуальных предпринимателей — документ, удостоверяющий личность, и свидетельство о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;

— для юридических лиц — учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, документ об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица (решение участника, протокол общего собрания участников (акционеров)) и приказ о вступлении единоличного исполнительного органа в должность;

д) документы, подтверждающие полномочия лиц, представляющих интересы арендодателя или арендатора при заключении и государственной регистрации договора аренды (в случае если арендодатель или арендатор действуют через представителя);

е) нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) на заключение договора аренды, оформленное в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, или заявление об отсутствии брачных отношений (в случае если арендодателем или арендатором является физическое лицо, в т.ч. индивидуальный предприниматель);

ж) согласие собственника объекта государственной или муниципальной собственности на заключение предприятием договора аренды нежилого помещения (в случае, если договор аренды нежилого помещения заключается унитарным или казенным предприятием, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления);

з) документ об уплате государственной пошлины.

Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна лишь при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав арендодателя на объект аренды (права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления). Так, например, невозможно осуществить государственную регистрацию долгосрочного договора аренды нежилого помещения, расположенного в здании, которое построено (и возможно, даже подключено к коммуникациям), однако не принято в эксплуатацию в соответствии с установленным порядком, в связи с чем документы о регистрации права собственности арендодателя на это здание не переданы в регистрирующий орган.

На практике между субъектами предпринимательской деятельности часто также заключаются предварительные договоры аренды, в соответствии с которыми стороны обязуются заключить в будущем основной договор аренды. Такие предварительные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, независимо от того, на какой срок предполагается заключить основной договор аренды (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, по истечении срока договора аренды арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Условия реализации арендатором данного преимущественного права следующие:

а) преимущественным правом может воспользоваться только добросовестный арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды. Соответственно, например, в случаях, когда арендатор несвоевременно уплачивал арендную плату, использовал объект аренды не по назначению или с нарушением условий договора, ненадлежащим образом выполнял свои обязанности по содержанию объекта аренды и т.д., преимущественное право у арендатора отсутствует;

б) арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок. Такое уведомление должно быть сделано арендатором в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора;

в) арендатор вправе воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, предлагаемых другим потенциальным арендаторам. Соответственно, это могут быть иные (в сравнении с первоначальным договором аренды) условия по размеру арендной платы, порядку и целям использования объекта аренды и т.д. Следует учитывать, что при заключении договора аренды на новый срок арендатор не вправе навязывать арендодателю условия первоначального договора аренды. Как разъяснено в п. п. 31, 32 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды; при заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. Такой вывод косвенно следует и из абз. 2 п. 1 ст. 621 ГК РФ, согласно которому при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Абзац 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ предусматривает правовые последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок: если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. При этом по смыслу указанной нормы не имеет значения, предполагал ли арендодатель заключить договор аренды с другим лицом непосредственно в момент истечения срока предыдущего договора аренды, или такое намерение появилось у арендодателя позднее (в течение года).

Обратим внимание, что п. 1 ст. 621 ГК РФ имеет диспозитивный характер. Соответственно, стороны в договоре аренды вправе исключить преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Следовательно, договор аренды по истечении установленного в нем срока аренды автоматически не прекращается. Стороны договора аренды нежилого помещения часто забывают о практическом значении этого положения.

По смыслу п. 2 ст. 621 ГК РФ, сторона договора аренды, намеревающаяся прекратить договор аренды по истечении установленного срока аренды (или предполагающая перезаключить его на иных условиях), должна совершить действия, свидетельствующие о таком намерении. Соответственно, следует своевременно направить другой стороне уведомление о своем нежелании продолжать арендные правоотношения и о необходимости произвести прием-передачу объекта аренды либо предложение перезаключить договор аренды на иных условиях. В противном случае договор аренды нежилого помещения возобновится на неопределенный срок на тех же условиях и отказаться от него будет уже не так просто: необходимо будет уведомить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Читайте так же:

Перейти в сервис Turbodoc

Срок аренды - период, на который оформляется арендный договор. Как правило, срок аренды составляет от года до пяти лет. В -центрах такие сделки оформляются на три года и более.

Срок аренды - время, в течение которого сторона-арендатор может владеть и использовать имущество на условиях, прописанных в договоре.

Срок аренды: сущность, нормы законодательства

Срок аренды - временной промежуток, в течение которого субъект, арендующий имущество, может использовать его по назначению (с учетом условий договора). Часто люди путают срок аренды с периодом действия договора. На самом деле это разные понятия.

Срок действия соглашения - временной промежуток, в течение которого действуют прописанные сторонами условия и выполняются взятые обязательства.

Соглашение работает со дня оформления и подписания. При этом отсчет срока аренды может начинаться позже. Окончание периода действия сделки и срока аренды не всегда совпадают. К примеру, срок договора может ограничиваться действием обязательств участников.

Бывают обязательства, которые могут иметь срок, превышающий период действия соглашения. Следовательно, срок аренды и период действия не всегда равны. Совпадение возможно в случае, если сторона-арендодатель отдает объект стороне-арендатору в момент оформления договора и возвращает в день завершения его действия.

В статье 610 ГК РФ по отношению к сроку аренды сказано следующее:

Соглашение по аренде оформляется на период, который определен соглашением;

Если срок аренды не указан, то документ считается бессрочным. В данном случае любой из субъектов имеет право на расторжение договора с условием предварительного оповещения субъектов сделки;

По закону можно устанавливать предельные сроки соглашения, в данном случае период действия не прописывается.

Срок аренды: характеристики, особые случаи

Срок аренды носит временный характер, который определяется договором и согласовывается двумя сторонами.

При согласовании срока аренды в учитывается:

- начало срока аренды - день, когда объект сделки передается стороне-арендатору в пользование;

- окончание срока аренды - момент передачи имущества владельцу или основному арендатору после завершения пользования имуществом;

Должен фиксироваться календарной датой.

При отсутствии срока аренды в соглашении действуют следующие правила:

Соглашение считается оформленным и имеет силу, ведь срок аренды - не является ключевым условием для данного документа;

Срок аренды равен периоду действия соглашения между сторонами;

При отсутствии согласования срока действия соглашение считается оформленным на неограниченное время. Как следствие, у любого из субъектов есть право отказаться от обязательств.

Если срок аренды определяется конкретной датой, то действуют следующие правила:

Стороны должны знать даты начала и завершения пользования имуществом и согласовать эту информацию в момент оформления договора;

Арендный период определяется указанием временного промежутка, ограниченного днями в календаре. Такое согласование влияет на срок аренды и размер арендной платы;

Предлоги «до» и «по» при определении периода действия имеют в судах неоднозначную трактовку. Одни инстанции утверждают, что предлог «до» свидетельствует о необходимости исключения даты из арендного срока, а другие - наоборот;

Во избежание описанных выше разногласий в вносится параметр «включительно». Это слово показывает, входит ли конкретный день в период аренды или нет.

При определении срока аренды по факту истечения временного промежутка:

Исчисление должно производиться временными отрезками (часами, днями, месяцами и так далее);

Начало периода - всегда календарная дата. Последняя может не совпадать со вступлением в силу самого соглашения. При этом срок аренды наступает с числа, когда объект переходит в пользование к новому владельцу;

Если срок составляет несколько лет, то он заканчивается определенным числом и месяцем последнего года.

Особые случаи:

Срок аренды может начинаться при наступлении неизбежного события, к примеру, при начале посевной;

Срок аренды будет равен периоду действия соглашения, если сторонами установлен арендный срок путем указания случая, не относящейся к неизбежным. Здесь сторона-арендодатель может расторгнуть соглашение, а арендатор уже не будет иметь права использовать объект.

Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш

Срок действия арендного договора не является существенным условием, но это не значит, что данное условие арендных отношений не требует ответственного подхода. Темой сегодняшней статьи будет именно срок договора аренды. Мы рассмотрим возможные сроки арендных отношений различного типа.

Определение сроков

В соответствии с правовыми нормами РФ срок арендного соглашения определяется договоренностью сторон и должен быть зафиксирован в договоре. Бывают случаи, когда сроки в договоре не определены. В такой ситуации соглашение считается заключенным на неопределенный период времени. Подобный случай разрешает участникам сделки в любое время аннулировать соглашение, но следует заблаговременно предупредить об этом вторую сторону, в зависимости от вида арендных отношений за 1-3 месяца до его фактического прекращения.

И вновь обращаясь к российскому законодательству поясним, что срок аренды и срок действия договора аренды – это разные понятия, о которых необходимо знать обеим сторонам арендного соглашения:

Срок аренды – это временной интервал, на протяжении которого арендатор имеет право использовать (либо использовать и владеть) имущество.

– это временной интервал, на протяжении которого остаются действительными положения настоящего договора и обязательны к исполнению прописанные в нем условия, в том числе, обязательства участников соглашения.

Арендный договор может быть заключен на различные интервалы времени и от этого зависит необходимость его регистрации в Росреестре, порядок расторжения и некоторые другие нюансы, о которых мы поговорим немного подробнее. Любой арендный договор по согласованию сторон может быть заключен на срок :

• до 12 месяцев – краткосрочные арендные отношения;
• от 1 года до 5 лет – среднесрочные арендные отношения;
• от 5 до 49 лет – долгосрочное арендное соглашение;
• без указания срока – неопределенный срок арендного соглашения.

Кроме того, отечественными правовыми нормами устанавливаются сроки начала и окончания арендных отношений , которые определяются по установленным правилам. Данные сроки могут быть определены:

• календарными датами;
• окончанием установленного временного отрезка;
• установлением события, которое обязательно наступит.

Особенности арендных соглашений

Заключение договора, который обязательно составляется в письменном виде и подписывается обеими сторонами сделки , сопровождается определением сроков. В некоторых случаях договор начинает действовать с момента его подписания (краткосрочные арендные отношения).

При этом отсчет срока аренды может начинаться позже. Окончание периода действия сделки и срока аренды не всегда совпадают. К примеру, срок договора может ограничиваться действием обязательств участников. Но иногда обязательства по договору, могут превышать срок его действия. А значит, срок арендного соглашения и период действия договора не всегда совпадают. Равенство сроков возникает тогда, когда собственник объекта передает его арендатору в день оформления сделки и получает обратно в момент окончания его действия.

Арендный договор оформляется организациями. Обычные граждане (чаще это относится к жилым помещениям) заключают договор найма.

Сроки договоров и их различие

С даты начала действия арендных отношений у лица, принявшего в аренду (наем) недвижимость, возникает обязанность уплаты установленной за аренду ставки. В этот же момент владельцем недвижимости объект должен быть передан арендатору на согласованных ранее условиях.

Как в любых других процессуальных сроках, начало и окончание суток является началом и окончанием арендных сроков . Например, когда срок окончания арендных отношений оговаривается конкретной датой, то временем окончания будет 24:00 указанного дня. Если арендатор уведомляет собственника объекта об окончании либо пролонгации арендного соглашения, тогда числом, фиксирующем дату уведомления, будет число из штампа почтового отделения на конверте.

Краткосрочные арендные отношения

Арендный договор на передачу во временное пользование помещения (вне зависимости от его назначения), оформленный на срок не превышающий 12 месяцев, относится к краткосрочной сделке . Такие соглашения найма/аренды жилых помещений, строений, земли и другого недвижимого имущества не подлежат обязательной регистрации в соответствующих государственных структурах.

Именно поэтому многие используют краткосрочную форму арендных отношений для упрощения процедуры оформления сделки. Некоторые арендаторы и собственники объектов (в основном это граждане и небольшие фирмы) стараются избежать госрегистрации договора из-за нежелания тратить время на ожидание документов и платить пошлину.

Важно отметить, что, заключая соглашение 1-го числа определенного месяца, а конечной датой договора прописано 30/31 число предыдущего месяца в следующем году, необходимо зарегистрировать сделку, поскольку такой временной интервал приравнивается к одному году. Поэтому, при оформлении краткосрочных арендных отношений следует указать дату прекращения сделки, которая будет соответствовать предпоследнему дню месяца.

Краткосрочное арендное соглашение, предполагающее автоматическое продление (при согласии сторон), не потребует регистрации его в государственных инстанциях.

По окончанию срока соглашения, может быть оформлена его пролонгация на аналогичный период времени (меньше года). При таких условиях госрегистрация не нужна. Кроме того, в соответствии с нормативными актами участниками сделки может быть прописано автоматическое продление отношений по его окончанию действия договора на тот же период времени. При отсутствии возражений сторон регистрация нового договора не нужна.

Долгосрочные арендные отношения

Арендный договор, заключаемый на срок более года, относится к среднесрочным и долгосрочным соглашениям . Предельный срок такого договора составляет 49 лет. Обычно, по долгосрочному арендному соглашению передаются:

• земельные участки;
• водоемы;
• недвижимость, относящаяся к категории «недра»
• крупные производственные объекты.

Передача арендуемого объекта (нежилого/жилого помещения, строения, земельного участка) на срок больше года должна быть зарегистрирована в государственных инстанциях. В этом случае, соглашение вступает в законную силу с даты получения регистрационных документов, точнее штампа на оригинале документов и внесения соответствующей записи в электронную базу данных Росреестра.

Процедура регистрации арендных отношений длится до 21 дня с момента подачи требуемого пакета документов в местное отделение Росреестра, кадастровой палаты и картографии (в зависимости от вида арендного договора).

В соответствии с правовыми нормами, если арендатор, при отсутствии возражений собственника объекта, продолжает пользоваться им по окончанию срока, прописанного в договоре, сделка признается пролонгированной на неопределенный срок на прежних условиях .

Если долгосрочное арендное соглашение недвижимого имущества либо его части не имеет регистрации, то оно признается не заключенным и не имеет законной силы.

Когда от государственной регистрации уклоняется один из участников сделки, вторая сторона вправе обратиться с исковым заявлением в судебные инстанции, в котором будет содержаться требование о регистрации сделки.

Долгосрочные арендные отношения в дальнейшем могут быть преобразованы – арендуемый объект может быть переоформлен в собственность арендатором, при отсутствии каких-либо установленных законом препятствий. В том числе, данное положение относится к земельному участку, переданному в аренду местными органами самоуправления под ЛПХ или капитальное строительство здания на срок 49 лет.

Бессрочные арендные отношения

В соответствии с действующим законодательством, определение точного срока арендного договора не является обязательным положением сделки . При этом срок пользования переданной в аренду недвижимостью не может превышать максимальный срок, установленный законодательством. При оформлении сделки без определения сроков, любая из сторон вправе отказаться от принятых на себя обязательств, оповестив об этом другого участника соглашения за 3 месяца.

При оформлении бессрочных арендных отношений договор приобретает законную силу с даты его подписания сторонами . При этом такая сделка не предполагает обязательной государственной регистрации, даже в том случае если срок пользования недвижимостью будет больше 12 месяцев. Это прописано в Гражданском кодексе — обязательную регистрацию предполагают исключительно срочные арендные соглашения, действующие больше 12 месяцев. Кроме того, пролонгированный на неопределенный период времени арендный договор тоже не предусматривает обязательной регистрации.

Однако, данную форму арендных отношений нередко называют «скользкой» потому, что многое зависит от смысла, который вложен в основные и дополнительные положения договора. Бессрочное соглашение предполагает пользование объектом на протяжении различных сроков – это может быть срок и меньше 12 месяцев, и период 49 лет. А значит существуют определенные риски для арендатора, поскольку собственник объекта может потребовать прекращения отношений в любое время.

Согласование сроков

При согласовании этого положения участникам сделки необходимо определить :

• период действия соглашения, основываясь на правила законодательных норм;
• применение условий сделки к отношениям, которые возникают до его подписания (если это необходимо);
• права арендатора на оформление сделки на следующий период времени;
• условия продления арендного договора с этим арендатором на новый период времени.

Пролонгация сделки

Если сторона, получившая недвижимость в аренду и на протяжении всего периода соблюдавшая положения сделки, пожелает продолжить использование объекта, то законом определяются приоритетные права пролонгировать договор. Хотя, для подобных юридических действий существует несколько условий :

• отсутствие нарушение положений договора;
• арендатор предлагает владельцу объекта более выгодные условия аренды, чем другие претенденты;
• не нарушен предусмотренный законодательством срок уведомления о намерениях продлить арендный договор.

Соглашение может быть продлено без установления сроков, если арендатор, после наступления даты окончания договора не утратил своих прав владения недвижимостью, а его владелец не чинит препятствий этому. Положения самого соглашения в данном случае не изменяются, если ни одна из сторон не потребует их пересмотра.

При намерениях продлить арендное соглашение, арендатор должен письменно оповестить собственника недвижимости в срок, который определен положениями сделки либо в разумные сроки до завершения действия соглашения. При изменении положений договора, сторонами заключается допсоглашение о пролонгации сделки, в котором собственно и отражаются любые изменения действующего соглашения.

Важно! Продляя срок действующего соглашения, стороны вправе по своему усмотрению поменять условия по арендным платежам.

Аренда недвижимого имущества, как правило, оформляется на продолжительный период времени. Поэтому арендатору целесообразно заранее согласовать срок действия соглашения, а также его ключевые и дополнительные положения. Кроме того, желательно оформить раздел по неизменяемости на весь срок действия арендных отношений .

Действие сторон по окончанию срока

Если прописанный условиями сделки срок закончился, но арендатор не освобождает объект, не имея при этом возражений от владельца, тогда он вправе продолжать использовать имущество на прежних условиях. Сделка будет признана пролонгированной на тот же срок .

Если лицо, пользующееся объектом на правах аренды, намерено перестать пользоваться объектом, тогда оно обязан заблаговременно оповестить об этом собственника недвижимости. Иначе могут быть применены штрафные санкции, которые нередко прописываются арендодателем.

Важно! Когда арендатор, по окончанию срока действия договора, освободил объект, не уведомив об этом собственника в установленный срок, то могут возникнуть требования на оплату времени, на протяжении которого владелец недвижимости не знал об этом. При отказе арендатора возвратить объект по завершении срока арендных отношений, его законный владелец, в границах срока исковой давности, может обратиться в соответствующие инстанции для защиты нарушенных прав.

Одним из существенных условий договора аренды является срок. Как правило, договор аренды заключается на срок, определенный сторонами договора (ст.610 ГК РФ). Если срок договора аренды в договоре не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Каждая сторона имеет право отказаться от исполнения условий договора и тем самым расторгнуть его, предупредив об отказе другую сторону в установленные гражданским законодательством сроки. Подобный срок для движимых вещей составляет минимум один месяц, для недвижимых вещей - три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законодательными актами могут устанавливаться максимальные сроки договора для отдельных видов имущества (п.3 ст.610 ГК РФ). Так максимальный срок для договора проката составляет 1 год (ст.627 ГК РФ). Если при заключении договора проката в самом договоре не указан срок, на который он заключается (т.е. срок является неопределенным), и стороны не отказались от договора до истечении одного года (предельно возможного срока), договор по истечении предельного срока прекращается. Предельные сроки аренды недр составляют от 5 до 20 лет в зависимости от целей использования (ст.10 Закона о недрах). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В отношении срока договора аренды законодатель устанавливает важные положения для арендатора. По истечении договора аренды преимущественное право на заключение договора аренды (т.е. на новый срок) имеет тот арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязательства. В случае, когда арендатор намерен продолжить договорные отношения, он должен уведомить арендодателя о своем желании заключить такой договор. Уведомление должно быть в письменной форме направлено арендодателю в срок, установленный договором аренды, или в срок не менее одного месяца до окончания действия прежнего договора. За арендатором признается право обращения в суд, когда арендодателем нарушено преимущественное право добросовестного арендатора.

Срок исковой давности (т.е. срок, в течении которого арендатор может обратиться в суд) составляет один год. В судебном порядке он может потребовать от арендодателя перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды и возмещения убытков либо только возмещения убытков, вызванных отказом повторного заключения договора аренды. Если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом без письменного уведомления о своем намерении продлить срок договора и подобные действия не влекут за собой возражения арендодателя, то договор аренды считается вновь заключенным на прежних условиях на неопределенный срок.