Главная Растаможка Весь срок аренды данная сумма. Срок аренды и срок действия договора аренды

Весь срок аренды данная сумма. Срок аренды и срок действия договора аренды

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 610 ГК РФ. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 2 в действующей редакции

Комментарии к статье 610 ГК РФ, судебная практика применения

Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 2 статьи 168 и ).

Равным образом, по смыслу пункта 3 статьи 310 ГК РФ не допускается взимание платы за односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства другой его стороной.

Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.

…Договор аренды нежилого помещения был заключен сроком на один год. Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновлен на неопределенный срок.

Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является несостоятельным, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.

Как видно из материалов дела, арендодатель на основании пунктов 1 и 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

В иске о выселении арендатора в связи с прекращением договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ не может быть отказано на том основании, что арендодатель не направил арендатору вторично предупреждение о прекращении договора после того, как первоначальный иск арендодателя был оставлен без рассмотрения в связи с преждевременным обращением последнего в суд.

…Как следует из материалов дела, комитет по управлению муниципальным имуществом направил акционерному обществу предупреждение о прекращении договора аренды, возобновленного ранее на неопределенный срок. Арендатор отказался добровольно освободить помещение.

Первоначально арендодатель обратился в суд с иском о выселении арендатора до истечения трехмесячного срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Кодекса, в связи с чем указанный иск был оставлен судом без рассмотрения.

Настоящий иск арендодателя, предъявленный к арендатору по истечении трехмесячного срока, был удовлетворен.

По мнению ответчика, изложенному в кассационной жалобе, в такой ситуации арендодатель обязан был направить арендатору новое предупреждение о прекращении договора аренды.

Суд кассационной инстанции не согласился с доводами арендатора, указав, что в данном случае оставление иска без рассмотрения не лишает юридической силы предупреждение, направленное арендодателем в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ (см. подробнее п. 7 информационного письма ВАС РФ №66).

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

…Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется и в материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к арендодателю с соответствующим предложением.

Отсутствуют и доказательства передачи арендатором помещения арендодателю до момента прекращения действия договора, определенного по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Акт о приеме - передаче спорного помещения составлен арендодателем с участием представителя незаинтересованного лица в связи с отказом арендатора от подписания акта, о чем в акте имеется соответствующая отметка.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно, и удовлетворил иск (см. подробнее п. 13 информационного письма ВАС РФ №66).

Права арендатора в любом случае носят срочный характер, даже если величина соответствующего срока не определена. Это заключение основано на самой природе права аренды, при учреждении которого право собственности сохраняется за арендодателем. "Бессрочное пользование чужой вещью, соединенное с владением, равнялось бы праву собственности"*(201), которое утратило бы, таким образом, свойство наибольшей полноты.
Срок договора аренды может быть как определенным, так и неопределенным. Срок может быть определен в договоре аренды путем указания на дату окончания его действия; число лет (иного временного периода), в течение которых договор действует. Соглашением сторон может быть предусмотрено, что условия договора аренды применяются к фактически сложившимся до его заключения отношениям. Однако в силу такого соглашения нельзя сделать вывод об изменении срока договора, поскольку срок договора начинает течь с момента его заключения (п. 6 Обзора об аренде). В соответствии со ст. 190 ГК срок может определяться в договоре путем указания на событие, которое неизбежно должно наступить. Ключевым условием применения данной нормы является неизбежность наступления события. Так, по одному из дел рассматривался договор аренды, в котором было указано, что он действует до начала реконструкции сдаваемого внаем объекта. Поскольку дата реконструкции не была известна, суд признал договор заключенным на неопределенный срок (п. 4 Обзора об аренде).
Для отдельных видов договора аренды, а также для договоров аренды отдельных видов имущества Гражданский кодекс и иные федеральные законы могут устанавливать императивные (максимальные и минимальные) сроки договора. Например, договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по общему правилу на срок от десяти до сорока девяти лет (п. 3 ст. 72 ЛК); максимальный срок договора проката установлен в один год (п. 1 ст. 627 ГК); договор субаренды не может быть заключен на срок больший, чем срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК)*(202). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК). Ограничение договоров аренды предельными сроками обусловлено стремлением законодателя предотвратить прикрытие отчуждения имущества его наймом и дать сторонам возможность время от времени корректировать условия найма в соответствии с меняющейся экономической ситуацией*(203).
При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор по общему правилу считается заключенным на неопределенный срок. Другими словами, несмотря на важную роль срока при сдаче имущества в аренду, ст. 610 ГК не относит его к существенным условиям договора аренды. В таком случае момент окончания договора зависит целиком от усмотрения сторон. Как только одна из них утрачивает интерес к сохранению аренды, она вправе будет в одностороннем порядке и без объяснения причин отказаться от договора, с предварительным уведомлением другой стороны (если законом или договором не определен иной срок уведомления, то в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК обязателен срок в один месяц для аренды движимого имущества и три месяца - для аренды недвижимого имущества). Такое уведомление должно соответствовать нормам о действительности сделок. Расторжение договора в указанном порядке не является досрочным и поэтому не требует судебной процедуры. Кроме того, следует понимать, что при отказе от договора аренды в соответствии с данными правилами стороны не вправе требовать возмещения убытков и (или) уплаты неустойки, поскольку нарушения договора здесь нет. При нарушении какой-либо из сторон своих обязанностей по договору другая сторона вправе расторгнуть его, но в соответствии с другими правилами - ст. 619 и 620 ГК (п. 5 Обзора об аренде).
Как видим, неустановление срока договора аренды означает вовсе не вечность пользования имуществом, а, наоборот, возможность его прекращения в любое время по инициативе любой из сторон. Если в договоре аренды, для которого законом установлен предельный срок, период его действия не определен, он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора.
Наконец, в данном вопросе стоит отметить предусмотренную законом возможность трансформации договора аренды с определенным сроком в договор аренды с неопределенным сроком. Если срок договора истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным (п. 2 ст. 621 ГК). При этом срок, на который возобновляется договор, является неопределенным (п. 11 Обзора об аренде)*(204).

Еще по теме Срок договора аренды:

Вопрос_66. Понятие и виды договоров аренды, ссуды. Объекты, форма и срок аренды и ссуды
Договор аренды недвижимости заключен сроком на одиннадцать месяцев с автоматической пролонгацией на тот же период. Подлежит ли такой договор государственной регистрации как договор, который после первой же пролонгации будет заключен на срок более одного года?
Предварительный договор об аренде. Недействительность договора аренды и улучшения имущества
К статье 606 ГК РФ ("Договор аренды"), статье 665 ГК РФ ("Договор финансовой аренды"), статье 702 ГК РФ ("Договор подряда"), статье 740 ГК РФ ("Договор строительного подряда"), статье 758 ГК РФ ("Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ"), статье 769 ГК РФ ("Договор на выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ"), статье 779 ГК РФ ("Договор возмездного оказания услуг"), статье 784 ГК РФ ("Общие положения о перевозке"), статье 801 ГК
Вопрос_70. Договор коммерческого найма жилого помещения: понятие, виды и признаки договора, объект и субъекты (права, обязанности, ответственность); форма, порядок заключения; особенности определения цены в договоре; срок договора
Вопрос_68. Аренда недвижимости: понятие, виды и признаки договора; недвижимость как объект договора; субъекты (права и обязанности, ответственность); форма; порядок заключения, изменения и расторжения договора; особенности определения арендной платы; значение отдельных сроков в договоре.

Договор аренды или найма — это сделка, по условиям которой арендодатель берет на себя обязанность передать арендатору имущество на некоторое время за некоторую плату во владение или пользование, а тот, в свою очередь, обязуется вносить эту плату.

У данного договора, как и у любого другого, имеется существенное условие — его предмет. Именно от предмета договора зависят его правовые последствия, в том числе и такие, как срок его действия.

При заключении таких сделок стороны стараются отразить условия, определяющие период действия своих договорных отношений. Срок определяется соглашением сторон или, в силу нормы закона, в соответствии, с чем не всегда он определен волей сторон.

Особенности определения

Срок договора — это временной промежуток, определенный по обоюдному согласию сторон. Срок определяет начало арендных отношений и их конец.

От срока начала действия договора у стороны, принявшей имущество, начинают идти обязательства по уплате арендной платы. А для стороны собственника имущества срок начала действия договора означает обязательство по передаче имущества арендатору в соответствии и на условиях оговоренных при заключении договора.

Срок действия, как и любой процессуальный срок, считается началом и окончанием суток. В случае, если период действия отношений оговорен определенной числовой датой, то временем его прекращения станет 24 часа данного дня.

В случае, если арендатор направляет уведомление о прекращении или продлении арендных отношений, то датой, фиксирующей срок уведомления, станет дата на почтовом конверте или в электронном формате.

Виды соглашений

Статья 610 ГК РФ разъясняет, что договор аренды оформляется на срок, установленный самим договором.

В случае, если из содержания документа невозможно четко установить срок его действия, он трактуется, как заключенный на неопределенный срок, и называется в таком случае он «бессрочный».

Но данное понятие нельзя толковать буквально: у любого договора есть срок, так как, у переданного в аренду имущества есть хозяин, и он не продал нанимателю свою вещь, а лишь на время, за деньги дал ею попользоваться.

Замечание специалиста: если срок действия договора не указан, то сторона по своему желанию имеет право прекратить в дальнейшем исполнение условий договора, предупредив об этом собственника.

Имеется и такой вид договора, как краткосрочный. Такой договор, например, когда его предмет — недвижимость, стороны заключают на 11 месяцев, и он не подлежит регистрации в Росреестре. Имеется возможность заключения таких договоров и наиболее короткое время, вплоть до дней или часов.

Так, например, аренда строительного инструмента или автомобиля.

Этот вариант, пожалуй, наиболее выгоден Арендодателю, так как можно ограничить нанимателя в условиях и правах. И кроме этого такой договор найма дает собственнику возможность уйти от уплаты налога.

Есть такое понятие, как предельный срок договора. И он может быть не только предусмотрен соглашением сторон, но и быть обязательным в силу закона.

Так, например, предоставляют в аренду земельные участки и участки с полезными ископаемыми, а также водные объекты. Нормами права установлены максимально возможные сроки, на которые имущество может быть передано во временное пользование.

В основном это касается имущества, принадлежащего государству, так как частное лицо все же более свободно в своем волеизъявлении. При составлении договора очень важно не упустить этот момент.

В случае, когда для арендуемого объекта законом установлен предельный срок аренды, а во время заключения соглашения его участники не определили иной срок, такой договор будет иметь юридическую силу до истечения предельного срока. Только здесь необходимо, чтобы до этого момента ни одна из сторон не заявила о своем отказе от договора.

Срочный договор аренды — это договор с четко определенным сроком действия или привязанный к наступлению какого-либо события. В частности договор аренды квартиры или жилого коттеджа может иметь условием его действия: «до оформления сделки купли-продажи или оформления наследства».

Долгосрочные договора аренды заключаются чаще всего на такие объекты как:

земля;
водные объекты;
недра.

Данные договора аренды имеют и свое дальнейшее преобразование, а именно на арендуемые объекты арендатор может в дальнейшем оформить право собственности. В частности на земельный участок, оформленный под ведение личного подсобного хозяйства сроком на 49 лет, в случае возведения на нем капитального строения.

Продление

Если лицо, взявшее имущество в аренду и в течение всего срока действия договора соблюдающее его условия, желает продолжить пользоваться этим имуществом, то закон дает ему преимущественное право возобновить договор на новый срок.

Однако, для наступления таких правовых действий, имеется ряд условий:

отсутствует нарушение условий соглашения;
арендатор готов предложить собственнику выгодные для него условия аренды имущества, в сравнении с иными претендентами;
соблюден требуемый законом срок предварительного уведомления о желании продолжить арендные отношения.

Договор может быть продлен на неопределенный срок, когда арендатор, после того как наступила дата окончания действия договора не прекратил свое право владения имуществом, а его собственник не препятствует этому. Условия самого договора в этом случае остаются неизменны, если ни один из участников не заявит иное.

Замечание специалиста: в случае желания продолжить арендные отношения, наниматель обязан в письменной форме уведомить об этом арендодателя в срок, определенный условиями соглашения или в разумный срок до окончания действия договора.

В случае внесения изменений в условия договора, стороны заключают дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды, в котором и будут отражены все изменения уже действующего документа.

Замечание юриста: при продлении действующего договора, стороны могут по своему усмотрению изменить условия по арендной плате.

Аренда жилья обычно оформляется на длительный срок. В этом случае, арендатору лучше сразу оговорить срок действия договора и его условия, а также прописать пункт об их неизменности на весь период действия документа.

Важный момент: договоры на аренду квартиры, коттеджа, жилого дома, заключенные на длительные сроки подлежат обязательной регистрации.

Действия сторон при истечении срока

Если оговоренный условиями договора срок действия истек, и арендатор не освободил имущество от аренды и не имеется возражений со стороны собственника, то он имеет право продолжить пользоваться имуществом на тех же условиях.

Договор же станет считаться пролонгированным на тот же срок и тех же условиях. Если же арендатор имеет желание прекратить дальнейшее пользование имуществом, то он должен заранее уведомить об этом арендодателя. В противном случае могут наступить финансовые санкции, которые зачастую собственники прописывают в договоре.

Срок действия договора - это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон.

Срок аренды - период времени, в течение которого арендатор вправе владеть и пользоваться имуществом.

Начало срока действия договора в силу закона всегда определяется моментом заключения договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Договор аренды является консенсуальным, поэтому имущество может быть предоставлено в аренду позднее даты заключения договора. Таким образом, срок аренды может начаться в любой установленный соглашением сторон период с момента заключения договора.

Окончание срока действия договора не всегда может совпадать с окончанием срока аренды. Например, срок действия договора может быть определен моментом исполнения сторонами своих обязательств (п. 3 ст. 425 ГК РФ). Однако некоторые обязательства (например, проведение расчетов по договору) могут длиться дольше, чем сама аренда имущества. Таким образом, окончание срока аренды не является окончанием срока действия договора.

Срок аренды и срок действия договора могут совпадать по времени. Например, если имущество передается арендатору одновременно с заключением договора аренды и возвращается с его прекращением, срок аренды будет равен сроку действия договора. Но совпадение этих сроков во времени не означает их тождественности.

Срок аренды

Условие о сроке аренды определяет период времени, в течение которого арендатор вправе владеть и пользоваться или пользоваться объектом аренды (ст. 610 ГК РФ). Именно за этот период времени арендатор уплачивает арендную плату (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

По определению ст. 606 ГК РФ договор аренды предполагает не постоянное, а временное владение и пользование или пользование объектом аренды. Поэтому сторонам важно определить период времени, на который объект передается в аренду.

Согласование условия о сроке аренды

Начало срока аренды устанавливает момент, в который имущество должно быть предоставлено арендатору во временное владение и пользование или пользование. Подробнее о порядке передачи имущества в аренду.

Окончание срока аренды определяет момент возврата имущества из временного владения и пользования арендатора.

Срок аренды должен быть установлен по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ, согласно которым сроки начала и окончания аренды могут быть определены:

календарной датой;
истечением периода времени, определяемого годами, месяцами, неделями, днями или часами;
указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

Если в договоре не определен срок аренды

В этом случае договор аренды считается заключенным, так как срок аренды не является существенным условием договора аренды (ст. 606 ГК РФ). В случае отсутствия в договоре срока аренды он будет равен сроку действия договора. Если при этом срок действия договора не согласован, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Это означает, что любая сторона может во всякое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

Определение срока аренды календарной датой

Если передача объекта в аренду не обусловлена какими-либо событиями или обстоятельствами и стороны заранее знают точные даты начала и окончания пользования имуществом, начало и окончание срока аренды рекомендуется согласовывать путем указания на календарные даты.

На практике срок аренды зачастую определяют указанием на период времени, ограниченный календарными датами (например, "с "01" января 2010 года по "31" марта 2011 года" или "с "01" января 2010 года до "15" февраля 2010 года". Согласование срока таким способом влияет на определение продолжительности срока аренды, в том числе на исчисление арендной платы.

Условие о сроке аренды, сформулированное с использованием предлога "до" или "по", может вызвать вопрос: включается ли дата окончания срока аренды в сам срок аренды?

Предлог до в одном из своих значений "употребляется при указании временного предела действия"; предлог по с винительным падежом в одном из значений "соответствует по значению предлогу до " (Словарь русского языка в 4 т./Под ред. А.П. Евгеньевой).

Поскольку указанное значение предлога до не позволяет определить, входит ли определенное в договоре число в состав промежутка, судебная практика неоднозначно толкует значения предлогов "до " и "по ".

Некоторые суды считают, что предлог "до " исключает из срока аренды дату его окончания (Постановление Президиума ВАС РФ от 14.01.2003 N 9523/02, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.05.2011 по делу N А52-4169/2010). Другие суды утверждают обратное: предлог "до " и "по " указывает на то, что дата окончания срока включается в срок аренды (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.08.2007 N А10-5925/06-Ф02-5393/07).

Чтобы избежать разногласий о включении даты окончания срока в срок аренды, рекомендуется использовать после указания даты окончания наречие "включительно ". Указание этого слова при определении окончания срока аренды будет однозначно свидетельствовать о включении в срок аренды даты его окончания.

Если в условии о сроке аренды не указано, включается ли в срок аренды дата его окончания

В этом случае дата окончания срока аренды может быть не включена в срок аренды и арендодатель вправе истребовать арендную плату за срок аренды, не включающий дату его окончания. Арендатор же не сможет пользоваться имуществом в день окончания срока аренды, определенный договором.

Определение срока аренды истечением периода времени

Срок аренды, согласно ст. 190 ГК РФ может определяться истечением периода времени, определяемого годами, месяцами, неделями, днями или часами.

При таком способе согласования необходимо определить сам период и его начало.

Начало периода может быть определенной календарной датой (ст. 191 ГК РФ).

Начало срока аренды также может быть определено согласованным сторонами событием. Чаще всего в качестве такового указывают момент заключения договора или моментом передачи имущества арендатору по акту. Суды допускают согласование начала срока аренды таким образом (Определение ВАС РФ от 18.05.2009 N ВАС-5565/09, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.09.2006 N Ф04-6140/2006(26676-А03-38), Постановление ФАС Уральского округа от 12.03.2009 N Ф09-469/09-С4). При определении срока указанием на событие необходимо учитывать, что наступление такого события должно быть неизбежным.

Внимание! Согласно ст. 191 ГК РФ срок аренды начинает течь не с даты, указанной в договоре, или с момента наступления события, а на следующий день после этой даты или события.

Окончание срока, определяемого периодом времени, рассчитывается по правилам ст. 192 ГК РФ.

Так, срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. Например, если начало срока аренды определено календарной датой 02 июня 2011 г., то срок аренды, равный одному году, будет оканчиваться 02 июня 2012 г. (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.03.2009 N Ф04-1547/2009(2458-А03-12).

Если срок аренды определен истечением периода времени

В этом случае в период пользования имуществом не будет включена календарная дата или событие, которыми он определяется (ст. 191 ГК РФ) и арендодатель не вправе будет требовать от арендатора плату за указанный день.

Определение срока аренды указанием на неизбежное событие

Пользование имуществом иногда целесообразно только при определенных обстоятельствах или после наступления какого-либо события (например, начала ледохода или посевной). Срок аренды может быть согласован путем указания на такое событие, которое должно быть неизбежным (ст. 190 ГК РФ). Это событие с очевидностью наступает независимо от воли какой-либо стороны или третьих лиц, и дата его начала заранее неизвестна.

При этом срок договора аренды не может быть определен указанием на событие, если его наступление зависит от действий и воли какой-либо из сторон, или иным образом не обладает свойством неизбежности. Суд не признает неизбежными совершение каких-либо действий стороной договора либо третьим лицом (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, Постановление ФАС Московского округа от 08.02.2002 N КГ-А40/253-02).

Если срок аренды в договоре установлен путем указания на событие, наступление которого не является неизбежным

В этом случае будет считаться, что стороны не определили срок аренды, и срок аренды будет равен сроку действия договора. Если же при этом срок действия договора отсутствует, то договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Это означает, что арендодатель может в любое время отказаться от договора и потребовать от арендатора возврата имущества, предупредив его об этом за один месяц (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Арендатор в таком случае не вправе будет использовать имущество в течение всего срока аренды, указанного в договоре.

Срок действия договора аренды

Срок действия договора аренды - это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон.

Начало срока действия договора аренды в силу закона всегда определяется моментом заключения (подписания) договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ). С этого момента у сторон возникают обязательства и начинают действовать условия договора. Стороны не вправе по своей воле изменить начало действия договора аренды (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

Окончание срока действия договора аренды может определяться любым периодом времени, установленным соглашением сторон.

Согласование условия о сроке действия договора аренды

Для надлежащего согласования данного условия необходимо обратить внимание на следующее:

определение срока действия договора,
применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения,
преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок,
продление договора аренды.

Если срок действия договора аренды не определен

В этом случае договор продолжает действовать до установленного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств (абз. 2 п. 3 ст. 425 ГК РФ). Для договора аренды таким моментом является возврат имущества арендодателю по окончании определенного срока аренды или внесение арендатором арендной платы за весь срок аренды. Если при этом в договоре не определен срок аренды, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Определение срока действия договора

Срок действия договора, также как и срок аренды, должен определяться по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ.

Он может быть согласован указанием на календарную дату.

Срок может определяться истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами, а также может определяться указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

Если срок действия договора определен не по правилам ст. 190 - 194 ГК РФ

В этом случае срок будет признан несогласованным, то договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ) и действовать до момента надлежащего исполнения сторонами своих обязательств (п. 3 ст. 425 ГК РФ).

Применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения

Стороны могут предусмотреть, что условия договора аренды применяются к отношениям, возникшим до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ).

Это условие может быть необходимо, если фактически арендные отношения возникли до заключения договора и стороны пожелают оформить их в письменной форме, определив условия пользования в договоре. Только при наличии данного условия стороны будут вправе применять условия договора к ранее сложившимся отношениям. В этом случае арендатор будет обязан внести арендную плату, установленную договором, за фактическое пользование имуществом до заключения договора.

Внимание! Рассматриваемое условие не означает, что обязанности сторон по исполнению договора возникают раньше заключения договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Период фактически сложившихся арендных отношений до заключения договора не входит в срок действия договора, который начинает течь с момента его заключения (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). В связи с этим стороны не вправе применять друг к другу меры ответственности (требовать возмещения убытков, взыскания договорной неустойки и пр.) за период, до заключению договора (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

В качестве согласования условия о применении договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения, может рассматриваться указание в договоре даты начала срока аренды, которая наступила ранее даты заключения договора (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.04.2009 по делу N А43-27308/2007-41-726). Такой датой может быть дата фактической передачи имущества, указанная в акте приема-передачи или ином документе о передаче имущества арендатору. Однако если доказательств передачи имущества в указанную дату отсутствуют, арендодатель не сможет потребовать от арендатора арендной платы за указанный период.

Если применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения, не согласовано

В этом случае стороны не вправе требовать выполнения обязательств по ранее возникшим арендным отношениям в соответствии с условиями заключенного договора. В частности, арендодатель не вправе потребовать от арендатора внесения арендной платы в размере, указанном в договоре.

Преимущественное право на заключение договора на новый срок

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору, имеет преимущественное перед третьими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1. ст. 621 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором аренды.

Такое право действует только в отношении аренды одного и того же объекта (Постановление ФАС Центрального округа от 02.02.2006 N А14-16764/2004/633/32, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2007 по делу N А05-8019/2006-3).

Арендатор может реализовать его только при одновременном наличии следующих условий:

если он уведомил арендодателя о своем желании воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.03.2009 по делу N А79-5631/2008 (Определением ВАС РФ от 24.06.2009 N ВАС-1683/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора));
если он добросовестно исполнял обязанности по договору. В противном случае арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок (Постановление ФАС Центрального округа от 17.05.2010 N Ф10-1362/10 (Определением ВАС РФ от 12.07.2010 N ВАС-9047/10 отказано в передаче данного дела для пересмотра в порядке надзора), Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.03.2007 по делу N А56-19830/2005, Постановление ФАС Московского округа от 08.06.2010 N КГ-А41/3771-10);
если договор не был возобновлен на неопределенный срок. В противном случае арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.01.2010 по делу N А79-156/2009, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.02.2005 N Ф03-А51/04-1/4481);
если отсутствует соглашение сторон о расторжении договора (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.02.2010 N Ф03-421/2010).

Наличие преимущественного права не означает того, что арендатор может требовать от арендодателя заключения нового договора на прежних условиях. В данном случае арендодатель не связан условиями прежнего договора. Он вправе предложить арендатору и третьим лицам иные условия аренды имущества либо отказаться от сдачи имущества в аренду. Преимущественное право означает лишь право арендатора на заключение договора аренды с арендодателем в отношении того же имущества в первоочередном порядке (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.01.2009 N Ф03-6246/2008, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.05.2007 N Ф04-2673/2007(33909-А46-8)).

При этом последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора могут быть применены только если между арендодателем и третьим лицом заключен договор (Постановление ФАС Уральского округа от 13.01.2004 N Ф09-3927/03-ГК, Определение ВАС РФ от 25.12.2009 N ВАС-17393/09, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.07.2006 по делу N А21-9028/04).

Стороны могут согласовать условие о запрете преимущественного права арендатора. Это позволяет арендодателю беспрепятственно заключить договор с третьими лицами.

Если условие об исключении преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок не согласовано

В этом случае арендатор сможет воспользоваться преимущественным правом (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Если арендодатель откажет ему в заключении договора на новый срок и заключит договор с третьим лицом в течение года со дня истечения срока договора аренды, арендатор, согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, вправе будет потребовать перевода прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору и возмещения убытков или только возмещения убытков.

Продление договора аренды на новый срок (пролонгация договора)

Пролонгация договора аренды означает продление действия его условий на определенный или неопределенный период времени. Данное условие необходимо согласовывать в том случае, если стороны желают продлить действие договора аренды с теми же условиями на длительный срок. Срок действия договора аренды может быть продлен в силу закона или по соглашению сторон.

Продление договора в силу закона

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, для возобновления договора аренды на неопределенный срок в силу закона необходимо одновременное наличие двух условий:

пользование имуществом после истечения срока действия договора;
отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Стороны могут установить запрет на продление договора на неопределенный срок. В этом случае договор не будет считаться продленным на неопределенный срок, если арендатор по каким-либо причинам продолжал пользоваться имуществом после прекращения срока аренды.

Внимание! Если в договоре имеется условие о запрете продления договора на неопределенный срок, однако арендодатель продолжает принимать арендную плату и совершать иные действия, не свидетельствующие о его намерении прекратить договор, договор будет считаться возобновленным на неопределенный срок (Определение ВАС РФ от 11.06.2010 N ВАС-6804/10, Постановление ФАС Уральского округа от 03.04.2008 N Ф09-1424/08-С6, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.01.2010).

Если стороны установили запрет на продление срока действия договора в силу закона

В этом случае арендатор не вправе будет по истечении срока действия договора пользоваться имуществом арендодателя.

Продление договора аренды по соглашению сторон

Стороны могут предусмотреть условие о продлении договора на новый срок в самом тексте договора.

Причем продлить договор они могут на один период или неопределенное число периодов.

При согласовании условия о продлении договора необходимо определить следующее:

условие, которое должно быть исполнено для того, чтобы договор был продлен на следующий срок (период);
период (срок), на который договор будет продлен.

Если стороны желают продлить договор на один временной период, в договоре следует это указать. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом по окончании этого периода и арендодатель не возражает, договор будет продлен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Стороны могут предусмотреть условие о том, что договор после своего окончания продлевается каждый раз на определенный период.

Для этого необходимо определить:

определить условие, которое должно быть исполнено для того, чтобы договор был продлен на следующий срок (период);
установить период (срок), на который договор будет продлен;
указать на то, что договор будет продлеваться каждый раз при исполнении согласованного условия.

Внимание! Условие о пролонгации договора не означает, что стороны будут обязаны продлевать договор на новый срок. На основании этого условия понудить сторону в судебном порядке продлить договор на новый срок нельзя (решение Арбитражного суда Московской области от 18.08.2008 по делу N А41-8680/08, оставлено без изменения Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2008).

Если условие о пролонгации договора не согласовано

В этом случае арендатор не сможет пользоваться имуществом по истечении срока действия договора, если арендодатель возражает против продления арендных отношений (ст. 621 ГК РФ).

Условие о сроке является одним из существенных условий договора аренды. Однако если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В частности, если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
При отсутствии в договоре указания на конкретный срок его действия каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Пример
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о выселении из нежилого помещения на основании статьи 622 ГК РФ в связи с истечением срока аренды. Решением суда первой инстанции исковое требование удовлетворено. Исследовав материалы дела, суд отметил, что между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения со сроком действия до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение. Обра

щаясь с иском о выселении арендатора, арендодатель сослался на истечение срока аренды, поскольку началась плановая реконструкция соответствующего здания, то есть произошло событие, с которым связано окончание срока действия договора аренды.
Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что факт начала реконструкции полностью подтвержден, в частности: завершена реконструкция соседних домов; на территории, примыкающей к спорному зданию, проведены работы по переключению действующих коммуникаций; само здание отключено от постоянных сетей электроснабжения и телефонизации; выселены все арендаторы, за исключением ответчика.
В кассационной жалобе арендатор просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку, по его мнению, суд неправомерно пришел к выводу о наступлении события, с которым связано окончание срока действия договора аренды. Так, заявитель обращал внимание на отсутствие у заказчика - инвестора ордера на производство подготовительных, земляных и строительных работ.
Суд кассационной инстанции отклонил жалобу арендатора, отметив следующее. Исследование вопроса о наличии или отсутствии факта начала реконструкции здания имело бы значение только в том случае, если бы в силу договора, заключенного на определенный срок, данное событие являлось бы основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (часть вторая статьи 619 ГК РФ) либо для отказа последнего от исполнения договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
Однако в рассматриваемой ситуации срок договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке. В силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.
Спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.
Поскольку арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
Принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в суд три месяца, оговоренные в пункте 2 статьи 610 ГК РФ, истекли, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о выселении арендатора из спорного помещения.
Пунктом 3 статьи 610 ГК РФ установлено, что если договор аренды заключен на срок, превышающий установленный законом предельный срок для

соответствующего вида аренды, то договор считается заключенным на срок, равный предельному. Так, договор проката может быть заключен лишь на срок до одного года (пункт 1 статьи 627 ГК РФ).
Право краткосрочного пользования водным объектом устанавливается на срок до трех лет, право долгосрочного пользования - от трех до двадцати пяти лет. Кроме того, право пользования водным объектом может быть продлено по инициативе водопользователя в установленном порядке (статья 42 Водного кодекса Российской Федерации).
Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.
Пример
Акционерное общество (субарендатор) обратилось с иском к комитету по управлению государственным имуществом (арендодателю) о возложении на ответчика обязанности заключить договор аренды нежилого помещения.
В обоснование заявленного требования истец сослался на то, что занимал указанное помещение на основании договора субаренды, который прекратил свое действие в силу пункта 1 статьи 618 ГК РФ в связи с досрочным прекращением договора аренды. Как предусмотрено данной нормой, в этом случае субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. В качестве третьего лица к участию в деле был привлечен арендатор.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано. При этом судебные инстанции исходили из того, что срок договора субаренды, заключенного между истцом (субарендатором) и третьим лицом (арендатором) с согласия ответчика (арендодателя), истек в период действия договора аренды. Второй договор субаренды с истцом третье лицо заключило, не испросив согласия арендодателя, и этот договор был заключен на весь оставшийся срок аренды.
В кассационной жалобе истец, считая второй договор субаренды не противоречащим закону, просил отменить судебные акты первой и апелляционной инстанций и удовлетворить иск.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и согласившись с позицией истца, отменил обжалуемые судебные акты и удовлетворил иск по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, между ответчиком (арендодателем) и третьим лицом (арендатором) был заключен договор аренды нежилых помещений сроком на пять лет. Впоследствии с согласия арендодателя арендатор сдал одно из помещений в субаренду истцу.

В деле имеется письмо арендодателя, из которого усматривается что он, разрешая арендатору заключить договор субаренды с истцом, не сделал никаких оговорок в отношении срока субаренды.
Первоначально договор субаренды был заключен сроком на один год. По истечении этого срока стороны заключили второй договор на два года, то есть на весь оставшийся срок аренды.
По соглашению сторон договор аренды прекращен досрочно - за полтора года до истечения его срока. Арендатор освободил занимаемые помещения. Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции указал, что согласие арендодателя на субаренду распространяется на период с момента дачи согласия до истечения предусмотренного договором срока аренды. Поэтому второй договор субаренды является действительным и субарендатор в связи с досрочным прекращением договора аренды вправе был предъявить арендодателю соответствующее требование на основании пункта 1 статьи 618 ГК РФ.
Поскольку при определении срока действия второго договора субаренды стороны не вышли за пределы срока аренды, установленного договором аренды, требование истца (субарендатора) о понуждении ответчика (арендодателя) заключить с ним договор аренды на весь оставшийся срок субаренды правомерно.